Cum să identifici un dezvoltator imobiliar bun

Scris de ardc | 13 februarie 2019

Cumpărarea unei case este un proces complicat și costisitor, iar dacă nu ești atent, dintr-o poveste cu final fericit, aceasta se poate transforma, peste noapte, într-un coșmar — totul din cauza unor “rechini” imobiliari.

Calitatea locuinței pe care o cumperi depinde în mare măsura de competența și responsabilitatea dezvoltatorului imobiliar, așa că e indicat să te documentezi bine înainte de a alege cu cine să semnezi un contract.

Citește în continuare pentru a afla cum identifici un dezvoltator imobiliar bun pentru a te asigura că la final vei lua în primire o casă sau un apartament bine făcute.

Semnele unui dezvoltator imobiliar neserios:

Sunt foarte mulți dezvoltatori imobiliari în România, dar nu toți sunt la fel de buni.

Oportunitățile pe piața construcțiilor sunt atât de tentante încât multe persoane și companii care nu au nicio tangență cu domeniul au început să dezvolte diferite proiecte cu imobile — unii intrând chiar în faliment, sau fiind arestați.

Din fericire, există câteva semne care îți pot spune, încă de la bun început, dacă dezvoltatorul de la care vrei să cumperi o locuință este sau nu serios:

Construiește ansambluri ca persoană fizică, “în regie proprie”

Nu este complet greșit ca un dezvoltator să acționeze sub formă de persoană fizică “în regie proprie”.

Mulți recurg la această metodă din motive de optimizare fiscală (vezi Legea nr. 29/2018 privind anularea unor obligații fiscale). Însă, îți va fi mai greu să verifici bonitatea acestuia. În cazul persoanelor juridice SA sau SRL, poți consulta foarte ușor Oficiul Registrului Comerțului sau site-uri specializate.

Singura modalitate de a afla mai multe despre un dezvoltator persoană fizică  “în regie proprie” este să întrebi “în piață”. Poți descoperi că este la primul proiect sau că are un portofoliu impresionant, dar important este să te informezi ca să știi cu cine semnezi și pe cine tragi la răspundere în situația în care blocul nu se mai finalizează.

New Residence dezvoltator imobiliar

Nu are finanțare de la bancă, sau cere avansuri foarte mari

Cele mai multe construcții imobiliare sunt construite cu credite bancare. Când dezvoltatorul a accesat, respectiv primit un credit bancar, este un prim semn de credibilitate.

Banca are expertiza necesară și analizează în detaliu toată documentația proiectului urbanistic înainte de a acorda împrumutul. Dacă instituția de credit refuză cererea, înseamnă că proiectul imobiliar nu respectă cerințele acesteia. În plus, pe parcurs, tranșele de credite se eliberează pe faze de execuție, pe baza situațiilor întocmite de un auditor independent.

Refuză să îți dea acces la documentele de urbanism

Un dezvoltator neserios poate ascunde în documentația imobilului diverse probleme constructive greu de depistat dacă nu ești specialist. De aceea, înainte de orice achiziție, este bine să verifici cu atenție documentația urbanistică (vezi Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul) împreună cu un inginer constructor sau arhitect adus de tine. Pe baza acesteia se obține certificatul de urbanism și, ulterior, Autorizația de Construcție (AC).

Certificatul de urbanism enumeră regulile de urbanism juridice, economice, respectiv tehnice, pe care imobilul trebuie să le respecte și acordurile ce trebuie obținute pentru AC.

De asemenea, documentația de urbanism este importantă deoarece influențează confortul în noua ta locuință. Aceasta cuprinde:

  • Plan Urbanistic General (PUG) – reglementează posibilitățile de construire, accesibilitate, utilități, etc., pe teritoriul unei localități, pe termen mediu și lung.
  • Plan Urbanistic Zonal (PUZ) – are în vedere aspecte legate de un anumit teritoriu delimitat din localitate.
  • Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) – conține aspecte strict legate de imobilul construit, precum: poziționarea racordurilor la utilitățile disponibile în zonă și asigurarea accesibilității, relațiile funcționale și estetice cu imobilele învecinate, limitele volumelor construite și a amenajărilor.

documente urbanistice dezvoltor serios

Imobilul prezintă elemente suspicioase

În cazul în care construcția este deja începută, este foarte ușor să identifici cu ochiul liber unele neregularități prevăzute în documentația urbanistică. Balcoanele ieșite mult în consolă, distanța mai mică de 3 metri între cel mai exterior punct al imobilului și vecinătate, sau înlocuirea acoperișului cu mansarda “ciupercă” înclinată la 45° sau 60°, sunt câteva posibile semnale de alarmă.

Pentru a profita cât mai mult de terenul avut la dispoziție, unii dezvoltatori construiesc la demisol garsoniere confort 2 în loc de locuri de parcare. Adesea, acestea încalcă reglementări ale Legii Locuinței nr. 114/1996 precum suprafața utilă minimă sau înălțimea admisă.

Află mai multe din acest articol despre ce înseamnă o locuință bine făcută, și ce să verifici înainte de a cumpăra orice fel de proprietate imobiliară.

casa cu terasa

Este un nou dezvoltator pe piață, fără experiența de a construi în România

Există mulți dezvoltatori veniți din străinătate care nu au experienta pe piața din România, iar o mare parte dintre aceștia sunt la primul lor proiect imobiliar.

La fel ca în cazul dezvoltatorilor persoane fizice, este dificil să obții referințe despre aceștia pe piața din România. Singurul mod de a-i verifica credibilitatea este să mergi la Registrul Comerțului din țara de proveniență și, suplimentar, să întrebi “în piață”.

Îți vinde ansamblul doar cu rate la dezvoltator

Un motiv pentru care dezvoltatorii acceptă astfel de rate ar putea fi faptul că băncile nu acordă credite pentru construcțiile lor sau se lungesc foarte mult cu un răspuns după evaluarea dosarului.

Acest lucru înseamnă că există nereguli fie la modul în care sunt construite blocurile, fie în acte. Acordă atenție tuturor detaliilor dacă te avânți la un astfel de credit, pentru că, dacă se întâmplă ceva cu afacerea investitorului, îți va fi foarte greu să îți recuperezi banii, sau mai periculos, s-ar putea să îi pierzi în totalitate.

În cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență, poți pierde avansul, iar mai târziu băncile au întâietate la recuperarea banilor. Citește mai multe despre de ce să te ferești de cumpărarea unei case cu rate la dezvoltator.

rata de la dezvoltator

În concluzie, un dezvoltator neserios va fi unul care nu își respectă obligațiile.

Ce înseamnă să fii un dezvoltator imobiliar bun, de top?

Din fericire, există și dezvoltatori care iau această industrie în serios, așa cum o facem și noi la ARDC Residentials, și pun accent atât pe calitatea proiectelor, dar și pe o comunicare eficientă și transparentă.

Aceștia au echipe formate din specialiști pregătiți  să răspundă prompt întrebărilor și care pot dovedi respectarea tuturor normelor legale.

Mai jos îți prezentăm câteva caracteristici ale unui dezvoltator imobiliar bun.

Are experiență pe piața construcțiilor imobiliare

Unul dintre primele lucruri pe care trebuie să le verifici când te gândești să îți cumperi o locuință este gradul de experiență al dezvoltatorului. În multe situații, când acesta este la primul său proiect imobiliar, este posibil ca imobilele să nu respecte toate cerințele prevăzute de lege.

Cu cât dezvoltatorul are un portofoliu mai mare de proiecte, cu atât cresc șansele ca acesta să fie mai serios.

În plus, când știi proiectele la care dezvoltatorul a lucrat, este ușor să te documentezi cu privire la experiențele altor clienți cu acesta și cu locuințele pe care le-au achiziționat.

Află cum a fost experiența locuitorilor New Residence cu dezvoltatorul imobiliar chiar de la ei.

proiecte imobiliare de calitate

ARDC Residentials este un dezvoltator imobiliar cu capital britanic ce  acumulează, prin intermediul asociaților ei, o experiență amplă și relevantă în real estate și construcții civile.

Totul a început din dorința fraților Cristian și Liviu Mercioniu, antreprenori români cu o experiență considerabilă pe piața imobiliară din Spania și Anglia, de a implementa local, în România, trendul specific țărilor occidentale în ceea ce privește construirea de locuințe, de la design la finisaje de top și tehnici de construcție.

Alături de alți investitori britanici au început să construiască, în București și împrejurimi, complexe rezidentiale care inspiră confort, siguranță și stare de bine. Printre ansamblurile finalizate în București se numară ansamblul rezidential New Residence Ghencea format din 214 apartamente, New Residence Magurele – un complex de 188 apartamente și 12 case, ambele proiecte completate de spații comerciale. Pe langă acestea, ansamblul de 40 de case New Residence Village se află în plină dezvoltare, prima faza de 20 de case fiind finalizată.

Tratează cu seriozitate și le acordă cumpărătorilor informații complete

Un dezvoltator serios va avea întotdeauna documentația foarte bine pusă la punct și îți va putea pune la dispoziție actele necesare pentru a dovedi legalitatea proiectului și bunele sale intenții.

Înainte de a lua o decizie este important să soliciți de la dezvoltator acte precum: copii după actele de proprietate, schițele cadastrale, certificatul de urbanism, autorizația de construcție, extrasul de carte funciară sau planul de situație.

Unele se eliberează pe măsură ce stadiul construcției avansează, dar în cazul în care te interesează o construcție care nu a fost demarată sau este abia începută, este important să existe un acord asupra datelor la care acestea vor deveni accesibile.

dezvoltator ofera documentatie completa

Practică prețuri corecte

Înainte de a lua o decizie, cercetarea pieței este absolut necesară, indiferent de cât de atractivă poate părea o ofertă. Felul în care dezvoltatorul a stabilit prețul este o modalitate bună de a testa seriozitatea dezvoltatorului.

Un preț prea scăzut sau prea ridicat pot ascunde nereguli. Când compari cu prețurile pieței, este important să iei în calcul și aspecte precum amplasarea și suprafața imobilului sau calitatea materialelor și a manoperei.

Un preț stabilit corect reflectă importanța pe care dezvoltatorul o acordă calității lucrării și că aceasta este o afacere menită să aducă beneficii de ambele părți.

Pune preț pe siguranța construcției

Siguranța este unul dintre factorii decisivi în momentul în care dorești să faci o achiziție imobiliară. Aceasta este influențată de aspecte precum calitatea materialelor, amplasarea sau manopera.

Pentru a verifica gradul de siguranță este recomandat să inspectezi documentația tehnică a clădirii. Aceasta va atesta condițiile în care s-a realizat construcția și care sunt avizele și acordurile în baza cărora s-a emis autorizația de construcție.

Acceptă modalități de plată diverse

Orice dezvoltator acceptă plata cash sau rata direct la dezvoltator, dar în momentul în care primește finanțare de la bancă, poate accepta și alte credite cum ar fi cel pentru Prima Casă sau cel Ipotecar.

Altfel, este foarte posibil ca documentația construcției să nu respecte cerințele băncilor, fiindu-i respinsă această facilitate.

ARDC Residentials acceptă mai multe modalități de plată pentru cumpărarea unei locuințe: de la Prima Casă la diverse metode de creditare prin bancă, sau cash.

Realizează proiecte de calitate

Un dezvoltator imobiliar bun va acorda mare atenție calității construcției, de la aspectele birocratice, materialele de construcții folosite și gradul de expertiză al echipei, la compartimentarea spațiului, calitatea sistemului electric și a instalației sanitare, gradul de confort.

Chiar din stadiul de proiect, dezvoltatorul trebuie să îți poată oferi informații despre companiile partenere cu care lucrează, în cazul în care vrei să afli mai multe despre ei.

constructie imobiliara de calitate

În concluzie: Ce fel de dezvoltator vei alege?

Alegerea dezvoltatorului este poate cel mai important pas în momentul în care dorești să faci o achiziție imobiliară. Dar cum pe piață sunt mulți dezvoltatori neserioși, este important să știi cum să îi identifici pe cei buni.

Ai grijă să te documentezi temeinic înainte de a lua o decizie, de la istoricul proiectelor acestuia, la companiile cu care colaborează, relația sa cu clienții mai vechi  sau situația financiară.

 

Echipa ARDC Residentials este mereu gata să îți răspundă la toate întrebările.

Programează o vizită la unul din proiectele imobiliare pe care le dezvoltăm!

 

Acest site utilizează cookie-uri

Folosim cookie-uri pentru a personaliza conținutul și anunțurile, pentru a oferi funcții de rețele sociale și pentru a analiza traficul. De asemenea, le oferim partenerilor de rețele sociale, de publicitate și de analize informații cu privire la modul în care folosiți site-ul nostru. Aceștia le pot combina cu alte informații oferite de dvs. sau culese în urma folosirii serviciilor lor.

Necesare
Preferinte
Statistici
Marketing
OK Detalii
  • Declaraţie cookie-uri
  • Despre cookie-uri