Achiziția unui imobil pentru închiriere este o afacere cu multă tradiție în spate, care nu va dispărea prea curând. Investițiile imobiliare sunt una dintre cele mai profitabile afaceri de pe piața din România, iar Bucureștiul este una dintre cele mai atractive zone pentru investițiile de acest fel.

De ce? Deficitul locuințelor de închiriat este mai mare decât oferta, ceea ce face foarte rentabilă achiziționarea unei locuințe în scopul închirierii și revânzarea apartamentului pe termen lung.

Află din acest articol-ghid ce presupune să fii investitor imobiliar, cât se câștigă și ce fel de venituri generează o astfel de afacere cu chirii, dacă merită și cum să investești în apartamente și garsoniere, în cât timp îți vei recupera investiția, care sunt avantajele dar și dezavantajele și riscurile la care te expui, ca în orice fel de investiție.

De ce există afaceri cu chirii

Cumpărarea unui apartament pentru a-l da spre închiriere a devenit o alternativă la plasarea banilor în bănci, fonduri de investiții sau pensii, fiind mai sigură, mai ușoară și mai profitabilăEste și una dintre cele mai accesibile investiții, pentru că tot ce îți trebuie este să ai la dispoziție cash sau alte surse de bani pe care le poți valorifica în loc să le ții în bancă sau în fonduri de investiții.

Majoritatea investitorilor își doresc un portofoliu de locuințe din care se poate trăi lejer, chiriile colectate fiind o modalitate de a avea un profit lunar.

Pentru cei noi în lumea afacerilor cu apartamente, investițiile imobiliare sunt proprietățile în blocuri, case sau clădiri pe care proprietarii le fac cu scopul de a obține venituri din chirii și/sau pentru a le crește valoarea capitalului pe termen lung, pentru vânzare.

Proprietarul se ocupă de plata ipotecii, a taxelor și costurilor de întreținere a acesteia din chiria percepută. Când se vor termina ratele ipotecii, chiria poate crește, oricum, profitul va fi mai mare. În plus, proprietatea se poate aprecia în valoare în acest interval, lăsând proprietarul cu un activ mai valoros.

cum functioneaza afacerile cu chirii

Care sunt criteriile pentru cele mai bune apartamente de investiție?

Există multe criterii după care poți cataloga un apartament ca fiind unul dintre cele mai bune pentru o afacere. 

Investițiile în locuințe urmăresc alte principii decât alegerea unei locuințe proprii și, ca în orice business, trebuie avut în vedere publicul țintă, potențialii clienți și nevoile acestora.

Anul construcției, localizarea dar și vecinătățile sunt factori importanți pentru chiriași, dar și pentru ca investitorul să aibă profit cât mai mult timp cu putință.

Pentru un investitor, principalele criterii de evaluare a rentabilității unui apartament la momentul achiziționării în scopul închirierii sunt următoarele:

– Prețul de cumpărare vs. valoarea chiriei lunare

– Zona în care este localizat apartamentul

– Anul construcției blocului

– Calitatea construcției ansamblului

– Revalorizarea imobilului pe termen mediu – lung

Astfel, cu cât zona oferă mai multe facilități, este bine cotată și are un renume bun, cu atât locuința va sta mai mult timp ocupată.

Află în continuare ce tipuri de apartamente se caută și se închiriază mai ușor.

Dacă ești interesat și de afaceri cu spații comerciale, află din ghidul nostru dacă merită să investești într-o proprietate comercială, cum să alegi proprietatea comercială astfel încât aceasta să fie proftabilă și cum să te ferești de riscurile asociate afacerilor cu imobile de închiriat.

cat de profitabile su investitiile imobiliare

Cele mai căutate și profitabile zone din București pentru investitori

Avantajul acestor zone este dat de prestigiul păstrării valorii în timp și de faptul că locuințele sunt constant închiriate datorită cererii mari.

1. Zonele cu clădiri de birouri

Zonele cele mai atractive din București sunt cele din jurul clădirilor de birouri, zonele din vecinătatea stațiilor de metrou sau a celorlalte mijloace de transport în comun și zonele centrale.

Chiriașii din aceste zone – în mare parte corporatiști – își doresc să închirieze apartamente aproape de locul de muncă și preferă să ofere un preț mai mare pentru chirie, dar să nu mai cheltuiască alți bani pe combustibil sau mijloacele de transport în comun, cât și să-și reducă timpul pe drumul birou-casă.

Zonele cu concentrații mari de clădiri de birouri sunt AFI, Băneasa, Centrul capitalei, dar și zona de nord, Băneasa și Pipera.

În timp, zonele cu birouri vor varia, pentru că în ultima perioadă se construiesc din ce în ce mai multe astfel de clădiri, însă cele deja existente sunt o asigurare că zona este una bună pentru investiție.

2. Zonele sigure din București

Chiriașii sunt interesați de zonele sigure, dar și de ansamblurile rezidențiale care sunt îngrădite, și care oferă pază și supraveghere video.

Studiile recente arată că zonele cele mai sigure sunt cele din partea de nord a Bucureștiului, zonele Primăverii, Herăstrău, Aviației, Băneasa, dar și partea dinspre 1 Mai. O altă zonă sigură este zona Cotroceni, cu prelungire spre Drumul Taberei. Pe partea de centru și de est, Titan și Tineretului sunt considerate cele mai sigure cartiere.

3. Zonele cu acces la Universități și centru

Studenții care vin din provincie sunt din ce în ce mai numeroși, iar majoritatea dintre ei alege să stea în chirie în perioada facultății. Astfel, zonele din jurul Universităților sunt foarte căutate. Există însă și dezavantajul mobilității chiriașilor, o parte dintre ei nu stă nici măcar un an în același loc pentru că se întoarce acasă în vacanța de vară.

Ce tipuri de apartamente se închiriază mai ușor: garsonierele, 2 camere sau 3 camere?

Dacă te pregătești să îți faci un portofoliu de locuințe și nu știi dintre care să alegi, află care este cea mai bună formulă pentru afacerea ta. Câteva garsoniere, un apartament de două sau mai multe camere, o casă? Descoperă ce se închiriază mai ușor, dar și ce aduce profit mai bun.

Orice ai alege, pornește de la chiriașul ideal pe care ți-ai dori să îl ai, dar și de la ideea că garsonierele și apartamentele de 2 camere se cumpără mai ieftin și se închiriază mai repede, însă și chiriașii pleacă mai repede din ele. Află care sunt beneficiile, dar și dezavantajele fiecărui tip de proprietate:

Garsonierele au cel mai bun raport chirie vs. preț de achiziție

Ca preț de achiziție, garsonierele pot ajunge și la jumătate comparativ cu prețul de achiziție al unui apartament din același bloc.

Avantajul garsonierelor este că la închiriere prețul lor diferă cu foarte puțin față de cel al unui apartament cu 2 camere care are aproximativ aceleași dotări. În București, chiriile garsonierelor sunt doar cu 50-100 € mai mici decât chiria unui apartament de 2 camere.

cat castig din afaceri imobiliare

Apartamentele cu 2 camere au cea mai mare rată de ocupare

Pe de altă parte, revalorizarea proprietății pe termen lung este net favorabilă apartamentelor cu 2 camere.

Odată ce reușești să recuperezi investiția, o mare parte din chirie va fi doar profit. În afară de taxele anuale și eventualele reparații, toată chiria pe care o încasezi va fi considerată un câștig financiar. Și având în vedere că o chirie pentru apartamentele sunt mai scumpe decât garsonierele, pe termen lung și profitul va fi mai mare.

Apartamentele cu 3 + camere sunt închiriate pe termen lung

Foarte pretabile pentru familii, acest tip de apartamente au avantajul că sunt căutate de părinți care au cel puțin un copil și care își doresc să închirieze apartamentul pe termen lung.

Apartamentele de 3 sau 4 camere se caută cel mai mult în zonele de birouri, în zone unde sunt școli renumite și în zonele care oferă mai multe facilități – zone verzi, parcuri, restaurante, astfel încât copiii să aibă tot ce le trebuie foarte aproape.

Totuși, investiția pe care o faci inițial într-un apartament de 3 sau 4 camere este mult mai mare atât la achiziționare, cât și la mobilare și utilare. Un mic dezavantaj este și cererea mai mică, însă avantajul pe care îl oferă chiriașii cu copii este stabilitatea. De regulă, cei ce își doresc să închirieze o locuință cu mai mult de două camere stau în apartament până la 5 ani.

sunt afacerile cu chirii profitabile

Casele se închiriază chiar și pentru zeci de ani

Casele sunt proprietăți mari, care necesită și mai multă întreținere din partea chiriașilor și sunt căutate tot de familii care doresc o stabilitate pe termen lung, poate chiar pentru toată viața.

Casele sunt cea mai costisitoare investiție și au cel mai mic număr de cereri pentru închiriere, însă oferă siguranța că vei avea niște chiriași serioși, care vor întreține casa și își asumă responsabilitățile.

Apartamentele în clădiri noi, cu regim mic de înălțime și cele atipice se caută cel mai mult în 2019

Din ce în ce mai mulți chiriași se orientează către apartamentele nou construite, cu o arhitectură inspirată din cele din vest și care au o formă atipică.

Acestea sunt de regulă clădiri cu regim mic de înălțime, care se apropie de structura unei case pe pământ. În plus, dezvoltatorii imobiliari care aleg să construiască blocuri cu regim mic de înălțime dau dovadă de atenție pentru viitorii locatari și de regulă fac din complexul rezidențial un loc primitor, cu dotări moderne.

Apartamentele în complexe noi sunt cele mai căutate

Dacă te pregătești de o investiție, orientează-te către ansambluri rezidențiale noi.

Datorită volumului de dezvoltare imobiliară din București, chiriașii caută din ce în ce mai mult apartamentele noi, acestea fiind mai curate, luminoase și mobilate modern, față de cele din clădirile vechi.

Un apartament de 20 de ani pe care îl vei revinde în 10-15 ani nu va mai avea aceeași valoare ca un apartament nou pe care abia l-ai cumpărat.

Apartamentele noi sunt recomandate pentru investiție și datorită duratei de viață mai lungi și normelor antiseismice după care au fost construite.

Ansamblurile ARDC Residentials sunt construite cu o rezistență de până la 8,9 grade pe scara Richter.

merita sa intri in afaceri cu chirii

Când e cea mai bună perioadă să cumperi pentru investiție?

Achiziționarea apartamentelor la nivel de proiect, sau pe perioada lucrărilor este avantajoasă atât din punct de vedere financiar, dar și al personalizării finisajelor. Dezvoltatorii practică discounturi în prima fază a lucrărilor de construcție, iar în momentul în care clădirea este finalizată, măresc prețurile.

Vara este o perioadă propice pentru cumpărători – citește mai multe și în articolul despre cea mai bună perioadă în care să-ți cumperi un apartament!

Găsirea chiriașilor ideali pentru afacere sau cum să ai venituri și grad de ocupare constante

Chiriașii vor determina în cât timp îți vei recupera investiția, de aceea și casele și apartamentele de la 3 camere în sus sunt încă foarte profitabile. Familiile, mai ales cele cu copii, vor stabilitate, acest lucru având două mari avantaje.

În primul rând, faptul că nu există o așa mare mobilitate a chiriașilor înseamnă o ocupare constantă. În al doilea rând, vei economisi bani, timp și energie, pentru că nu va trebui să cauți constant chiriași noi.

La polul opus sunt garsonierele și apartamentele de două camere care au o mobilitate a chiriașilor crescută, însă au și cea mai mare căutare. Aici rămâne însă dezavantajul că va trebui să te ocupi mai des de reînchiriere, lucru care consumă timp și resurse financiare.

cati bani poti face din afaceri cu chirii

Cât costă apartamentele în București?

Prețul apartamentelor și garsonierelor din București depind foarte mult de zona unde sunt amplasate.

Zonele cu prețurile cele mai mari

Zonele exclusiviste ale capitalei au cele mai mari prețuri pentru imobiliare. Zonele Kiseleff-Aviatorilor, Herăstrău, Băneasa, Dorobanți și Floreasca rămân în continuare cele mai scumpe, un metru pătrat util în aceste cartiere costă aproximativ 2500 de euro.

În zona centrală, la Unirii, prețul unui metru pătrat util costă aproximativ 2000 de euro.

Zonele cu prețuri accesibile

Zona Ghencea este una dintre cele mai accesibile zone din București. Prețul mediu pentru un metru pătrat util în această zonă este între  890-1200 de euro.  Până în 1000 de euro pentru metrul pătrat util poți plăti și pentru Rahova, Giurgiului și Giulești.

ce profit pot avea din afaceri cu chirii

Cât se câștigă din închirierea unui apartament?

În primii ani după ce dai locuința spre închiriere, câștigurile pe care le faci sunt de fapt recuperarea investiției. Ulterior, aproape toată chiria pe care o vei încasa va fi profit. În afară de taxe și eventuale cheltuieli de renovare sau reparații, chiria devine un câștig care diferă pentru fiecare tip de locuință în parte.

De regulă, chiriile pentru garsoniere pornesc de la 200€, însă pentru apartamentele ultracentrale și case, chiria poate depăși 1000€ pe lună.

În cât timp se recuperează investiția într-un apartament dat spre închiriere?

Potrivit unor studii recente, investițiile imobiliare se recuperează diferit în funcție de zona și tipul apartamentului. Pentru un apartament de 2 camere poți recupera investiția în 10-15 ani, dacă închiriezi constant. Randamentul unei astfel de achiziții e de aproximativ 7,1% pe an.

Pentru un apartament de 3 camere, perioada de amortizare nu va depăși 12 ani, iar yield-ul anual va fi în jur de 8,4%.

Pentru garsonierele din București, randamentul anual este cuprins între 7,2-7,5%, în funcție de zona unde este amplasată locuința. De regulă, poți recupera investiția în aproximativ 12-13 ani.

Cele mai bune zone pentru a investi în apartamente și garsoniere sunt: Crângași, Drumul Taberei, Giulești, Militari. Aici, o garsonieră îți aduce un yield anual de până la 8,5%, iar investiția se recuperează în doar 11 ani.

ce profit poti face din investitii imobiliare

Cum se calculează yieldul imobiliar

Yieldul imobiliar este randamentul pe care îl obții după ce cumperi și închiriezi o locuință. Poți calcula acest randament dacă ești atent la toate cheltuielile, dar și la încasările pe care le faci.

În primul rând, calculează costul real al apartamentului sau garsonierei:

preț de achiziție + acte notariale + acte pentru credit + renovare + mobilare + costuri pentru a găsi chiriași

După care adună separat și cheltuielile anuale pe care le faci:

asigurări + impozit + reparații ce apar într-un an

Acum, poți calcula randamentul anual:

(preț chirie pe an – cheltuieli anuale) împărțit la costul real al apartamentului sau garsonierei

cat de mult merita sa fac afaceri cu chirii

Cât de profitabilă este închirierea apartamentului în regim hotelier: alegi chiriași pe termen lung, în regim hotelier
/Airbnb ?

Afacerile cu Airbnb au devenit mai profitabile decât cele cu chirii pe termen lung dacă poți investi și timp în administrarea apartamentului.

Dacă te gândești să iei în considerare această opțiune, poți ajunge la un profit mai mare pe termen lung, însă există și riscuri la care te supui: există luni în care turiștii nu închiriază, vei plăti 16% impozit împreună cu CAS și CASS, și riști ca turiștii să aducă daune mai mari, pentru că nu sunt la fel de atașați de locuință în sine.

Doar în 2017 peste 2 milioane de turişti au vizitat Bucureştiul, oraş ce se conturează ca ţintă turistică şi de city break. Unii turişti nu aleg hotelurile clasice, ci unităţi de cazare mai puţin obişnuite, precum apartamente închiriate în regim hotelier pe Airbnb. Cât de bănoasă este o astfel de afacere şi este preferabilă închirierii tradiţionale?

Această metodă presupune însă și costuri de amenajare modernă și de întreținere, având un trafic mare de persoane. Există costuri pe lângă cele ale întreținerii locuinței, care pot fi mai mari decât te așteptai: curățenia spațiului și a lenjeriilor, necesarul pentru fiecare apartament, uzura, daunele, timpul și energia implicate.

Închirierea și administrarea apartamentelor în regim hotelier poate deveni un job în sine din cauza căutării constante de chiriași temporari, listării apartamentului pe site-urile de profil, serviciilor de curățenie, așa că dacă privești investiția într-un apartament ca o sursă de bani pasivă, închirierile prin AirBnB sau surse similare nu sunt cea mai bună soluție.

În plus, pentru astfel de închirieri vei avea nevoie de acordul vecinilor, care s-ar putea să nu fie de acord cu un trafic mare de persoane în blocul în care locuiesc.

cat poti castiga din afaceri cu apartamente de inchiriat

Cu ce tip de locuință recuperezi investiția mai ușor?

Cele care se amortizează cel mai repede în timp sunt garsonierele.

Pentru o garsonieră cumpărată cu 30.000 de euro, poți ajunge să recuperezi investiția chiar și în 8 ani dacă o ții închiriată toată această perioadă.

Astfel, dacă scopul tău este să recuperezi cât mai repede banii pe care i-ai investit, este recomandat să cumperi mai degrabă două garsoniere decât un apartament.

Alte sfaturi utile pentru investitorii imobiliari:

– Prețul de cumpărare determină și randamentul de închiriere. Astfel, un apartament foarte scump la cumpărare va fi scump și la închiriere, pentru amortizarea investiției. Apartamentele cu chirii mari sunt cel mai greu de închiriat.

– Nu uita că numărul de camere influențează randamentul de închiriere. Este mult mai rentabil să cumperi și să închiriezi două garsoniere decât un apartament de 3 camere.

– Ai grijă la utilități. Chiriașii caută apartamente și garsoniere care au mijloace de transport în comun foarte aproape și care sunt compartimentate corespunzător.

– Pregătește-te pentru costurile adiționale. Băncile, notarii și agenții imobiliari percep și ei taxe, ceea ce presupune un alt buget față de cel pentru achiziționarea locuinței în sine.

– Cumpără apartamente finisate „la cheie”. Este mult mai rentabil decât să trebuiască să te ocupi tu de finisaje.

– Ai grijă la indicele ROBOR, dacă vrei să faci un credit pentru locuință. În ultimul timp, indicele ROBOR este în creștere, iar dobânda variabilă este afectată.

– Alege un apartament nou, pe care îl poți vinde în timp. Investiția reprezintă obținerea unui profit pe termen lung.

– Mobilează și utilează cu materiale de calitate. Cele mai frumoase apartamente se închiriază cel mai repede.

– Reține faptul că pot exista perioade când apartamentul va sta neînchiriat. Chiriașii vin și pleacă, și poți întâmpina perioade când nu vei obține bani din chirie. Mai ales la început, nu te baza doar pe banii obținuți din închiriere.

ghid de investitii imobiliare

Concluzii: Merită să cumperi un apartament pentru investiție?

Investițiile imobiliare sunt un domeniu destul de sigur pe piața din România, mai ales că cererea din partea chiriașilor este din ce în ce mai mare.

Noi, la ARDC Residentials, oferim sprijin pentru investitorii care doresc să cumpere și ulterior să închirieze apartamentele din ansamblurile  noastre rezidențiale.

Acest site utilizează cookie-uri

Folosim cookie-uri pentru a personaliza conținutul și anunțurile, pentru a oferi funcții de rețele sociale și pentru a analiza traficul. De asemenea, le oferim partenerilor de rețele sociale, de publicitate și de analize informații cu privire la modul în care folosiți site-ul nostru. Aceștia le pot combina cu alte informații oferite de dvs. sau culese în urma folosirii serviciilor lor.

Necesare
Preferinte
Statistici
Marketing
OK Detalii
  • Declaraţie cookie-uri
  • Despre cookie-uri